Syndic de copropriété

Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété est la situation d’un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d’entre elles séparément. Pour qu’il existe une copropriété, l’immeuble doit être divisé en parties communes et en partie privatives. S’il existe une copropriété, il existe en règlement de copropriété. L’immeuble est subdivisé en lots distincts, un « lot » comprend :

Une partie privative (appartement, cave, garage…) et une quote-part des parties communes exprimée en millièmes. Les parties communes et privatives sont indivisibles, on ne peut pas les vendre séparément.

Qu’est-ce que le syndic de copropriété ?

Le syndic est un représentant permanent du syndicat de copropriété. Il agit au nom et pour le compte de la copropriété en application du règlement de copropriété. Il fait appliquer les décisions prises en Assemblée générale.

Le syndic peut être professionnel ou bénévole. Si le syndic est professionnel, il doit posséder une carte professionnelle sous peine de nullité de du syndic, justifier de la responsabilité » civile professionnelle, et justifier d’une garantie financière (le syndic doit être garantie par une banque afin d’assurer le remboursement des copropriétaires en cas d’impondérables).

Le mandat du syndic a une durée minimale de 1 an, et une durée maximale de 3 ans.

Il existe trois manières de choisir un syndic :

  • Désignation par l’assemblée générale,
  • Règlement de copropriété en cas d’immeuble neuf
  • Par le juge

Désignation par l’Assemblée générale. La copropriété a une liberté absolue pour choisir son syndic. Toutefois, celui-ci doit être élu à la majorité absolue.

Règlement de copropriété en cas d’immeuble neuf. Le promoteur peut choisir un syndic. Ce dernier a une année pour convoquer une assemblée générale.

Désignation par le juge (Administrateur judiciaire). L’administrateur judiciaire est nommé par le tribunal en cas de défaut de syndic. Il occupe cette fonction de manière temporaire. L’administrateur se doit de convoquer une Assemblée générale dite : AG.

L’assemblée générale

L’Assemblée générale est l’occasion de prendre un ensemble de décision relative à la copropriété. La participation à cette réunion est un droit fondamental protégé par la loi. Il existe différents types de d’assemblées, l’Assemblée ordinaire convoquée de manière extraordinaire. Différentes décisions y sont prises en fonction de leur importance.

En principe tout copropriétaire doit être convoqué à l’assemblée, et ce même si certains d’entre eux ne sont pas concernés par la décision à prendre. Il est possible de se faire représenter, c’est-à-dire attribuer un pouvoir. Une personne tierce dispose alors du droit de vote au nom du copropriétaire lors des décisions prisent en Assemblée.

Une Assemblée générale est le plus souvent convoquée par le syndic, mais ce dernier n’est pas le seul à pouvoir effectuer une telle demande. Sont habilités à faire cette demande, le conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires.

La convocation à l’assemblée générale doit suivre un certain protocole qu’il est important de respecter sous peine de nullité de l’assemblée générale. Les convocations sont faites par lettre recommandée avec accusé de réception, mais elles peuvent être effectuées par remise contre récépissé ou émargement d’un état. Les convocations doivent être faites 21 jours francs au moins avant la réunion. Cette convocation présente l’ordre du jour » aux copropriétaires, c’est-à-dire qu’elle énumère l’ensemble des questions qui seront soumises à la délibération de l’assemblée. La tenue de l’assemblée générale se compose comme suit :

  • Désignation du Président de l’assemblée, s’il n’y a pas de président à l’assemblée est nulle ; Ne peut être président de séance :
    • Le scrutateur : régularité des votes
    • Le secrétaire : rédige le procès-verbal. Celui-ci est à rendre dans les 2 mois suivant l’Assemblée générale (obligatoirement par lettre recommandée aux absents, aux contres et aux abstenus).